Poradna Odpovědi odborníků na Vaše otázky

Jsme společenství vlastníků jednotek. Někteří vlastníci v domě dluží už nemalé částky. Na dva z nich jsme prostřednictvím naší účetní firmy podali žalobu k soudu. Jenže půl roku se nic neděje a dluhy narůstají (soudy mají své termíny). Začínají se objevovat další dlužníci. Proto se ptám, zda se dají dluhy vymáhat i jiným způsobem. Například, zda je možné schválit dodatek ke stanovám SVJ, ve kterém by bylo, že při nezaplacení tří plateb do „fondu“, lze předat „případ“ k exekučnímu řízení. Obešly by se tím dlouhé soudní tahanice. Nebo nám poradíte jiný způsob k rychlejšímu vymáhání dluhu?

Odvetou na vandalizmus a krádeže aut náš předseda SVJ navrhl oplocení parkoviště u našeho domu. Financování z fondu oprav ale podle něj ne jde, prý to není běžná údržba nebo nutná oprava naší nemovitosti. Teď nutí (dokonce vyhrožuje soudním vymáháním) všechny, aby proplatili tuto výstavbu. Naše rodina, jako jediná nemá auto, ale jedno parkovací stání nám patři. Zajímalo by nás, jestli nás může předseda nutit, i když většina byla pro, a jestli je to povinné, když se jedná vlastně o zabezpečení aut a ne společného pozemku.

Bydlím v domě, který původně vlastnilo SBD. V současnosti jsou, až na 3 byty ( vlastní je stále SBD), všechny v osobním vlastnictví a družstvo vykonává funkci pověřeného vlastníka. Na shromáždění vlastníků, které jsme nedávno měli, se zástupce SBD v některých případech odvolával na stanovy SBD. Rád bych věděl, jestli má SBD na to právo, tedy odvolávat se na stanovy družstva, když naše SVJ je řádně zapsané v rejstříku a má vlastní stanovy. Chtěl bych ještě poznamenat, že hodně současných vlastníků zůstalo zároveň i členy SBD.

Může výbor SVJ uzavřít prodloužení smlouvy správci (cizí firmě) a navýšit fond oprav bez odhlasování členů? Nikdy se na shromáždění vlastníků nesejde ani jen polovina členů. Podpisy k navýšení mohli sehnat pouze tím, že obešli byty, no a tím nevěděl jeden o názoru druhého či ostatních. Na shromáždění SVJ nám členové výboru rozdali formuláře - přihlášku k odvozu pevnému odpadu - máme platit přímo na městském úřadě. Myslím si, že toto není ani možné. Mělo by to projít normálně přes fakturu a poté rozúčtovat členům SVJ. Může výbor SVJ účtovat penále za nedoplatek z vyúčtování i když se splácí po 500 korun měsíčně? Toto penále není ve stanovách ani v pravidlech o vyúčtování.

Jsme nově založené SVJ. V našem panelovém domě je provozována kabelová televize - má její provozovatel platit nějaký poplatek?

Předem chci poděkovat za vaše stránky a poradenství. Mám několik otázek, na které nemůžu najít konkrétní odpovědi,a budu ráda za odbornou pomoc. Jsme malé SVJ o 11 bytech, 8 bytů má balkon a 3 byty ne. Vloni jsme zateplovali dům a na shromáždění vlastníků jsme všichni také na tuto akci (dle projektu a energetického auditu) odhlasovali půjčku. Neodsouhlasili jsme ale žádnou částku na vícepráce, dohodli jsme, že žádné nebudeme chtít. V projektu balkony na zateplení zahrnuty nebyly, prý je to zbytečné. V projektu i ve smlouvě o dílo s firmou, která nám zateplování prováděla (odsouhlasili jsme ji), byl pouze nátěr zábradlí a omítka balkonů. Během zateplování jeden člen výboru odstoupil, zbyli pouze dva. Tito dva členové pak sami rozhodli, bez odsouhlasení nadlimitní částky na vícepráce, o zateplení všech balkonů, čímž navýšili částku za zateplení o 53 tisíc korun. Jenže nevím, proč by se měly podílet na platbách za vícepráce i byty, které balkon nemají. Stavbyvedoucí firmy navrhl formu dobropisů s tím, že by se třem bytům vrátila částka cca 3000 korun, pouze za vícepráce, ale výbor to odmítl. Je vůbec rozhodnutí dvojčlenného výboru platné, může sám rozhodovat o takovém navýšení částky? Jsou „nevlastníci“ balkonů opravdu povinni platit i vícepráce, když nebyly odhlasovány a nebyly ani v projektu? Půjčku splácíme splátkami z fondu oprav, do kterého přispíváme všichni stejnou částkou podle metrů čtverečních.

Jak řešit problém nedostupných bytů v průběhu revitalizace? A to buď z důvodu dlouhodobé nepřítomnosti a vlastníka nebo jednoduše proto, že vlastník odmítá dělníky do jednotky pustit. Jak dlouho bychom museli čekat na rozhodnutí soudu anebo jaké kroky můžeme podniknout, aby tento problém neměl dopad na revitalizaci domu? S „nemožností“ dokončit dílo“ určitě přijdou sankce vůči zadavateli a samozřejmě naprostá ztráta i posledních nadějí na jakékoliv dotace...

Před léty jsme od města koupili dům se dvěma vchody, v každém z nich 23 bytů různých velikostí. Město nám prodalo každý vchod jako samostatný dům do podílového vlastnictví a pozemek pod ním nám pronajalo za symbolickou korunu na 10 let. V každém vchodě se vede správa domu samostatně a mezi „domy“ je věcné břemeno na dodávku tepla v jednom směru a v opačném směru na dodávku vody. Rozhodli jsme se, že podílové vlastnictví bytů změníme na osobní vlastnictví. Byli jsme však upozorněni, že podmínkou platnosti tohoto převodu je odkoupení pozemku od města, přičemž akce musí být provedena současně v obou domech. Ovšem zjistili jsme, že pozemek je na katastru zakreslen chybně. Musíme tedy nechat pozemek zaměřit, evidenci opravit a teprve potom můžeme jednat o koupi pozemku. Ale prý nepostupujeme správně. Vlastnictví pozemku pod domem není podmínkou změny vlastnických vztahů k bytům a zaměření a následnou opravu evidence pozemku pod domem by měl hradit městský úřad, který tuto chybu způsobil. A pozemek by měl být předán městem bezplatně, protože prý podle novely zákona o vlastnictví bytů měl už být někdy kolem roku 2000 předán vlastníkům domu. Je to skutečně tak?

Jak postupovat při vzniku SVJ? Město prodává bytový dům se čtrnácti byty. Jeden nájemník koupil byt v lednu a návrh na vklad do katastru nemovitostí byl proveden 25. 1. 2011. Další nájemník, ale koupil byt až v květnu a návrh do katastru byl proveden 9. 5. 2011. Od této doby by mělo dle zákona vzniknout SVJ, jelikož třetí vlastník zbývajících bytů je město. Zajímá mě, od kdy by měli platit vlastníci poplatek do fondu oprav - zda se má platit až od doby, kdy vzniklo SVJ, nebo má první vlastník do „prozatimního“ fondu platit také nějakou částku...

V objektu – bytovém domě, přesáhlo vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek podíl 75 % na společných částech domu a bude se ustavovat společenství vlastníků jednotek – právnická osoba za účasti notářky. Při první schůzi se budou volit členové výboru společenství, následně pak zvolí výbor ze svého středu předsedu a místopředsedu společenství vlastníků jednotek. Během posledního roku jsme zaznamenali u jednoho člena SBD nejprve zúžení společného jmění manželů rozsudkem soudu a následnou notářskou smlouvou o vypořádání zaniklého společného jmění manželů. Výsledkem tohoto konání bylo to, že členkou SBD a uživatelkou nájemního bytu zůstala pouze jeho bývalá manželka. Později tato členka SBD koupila od vlastníka bytové jednotky ve stejném objektu byt – tentokráte v osobním vlastnictví. Ale na všechny schůze dochází její bývalý manžel, pověřený plnou mocí exmanželky, s právy hlasování (do odvolání) za oba byty - družstevní i v osobním vlastnictví. V tom problém nevidím. Ale vzhledem k tomu, že tento člověk je osobou, která se snaží chod objektu výrazně ovlivňovat, došlo v závěru loňského roku k ´účelovému´ prodeji části podílu exmanželky na bývalého manžela a to tak, že ona si ponechala 999/1000 a bývalému manželovi prodala 1/1000 bytové jednotky. Tím vznikly spoluvlastnické podíly manželce 999/40600 a manželovi 1/40600 na společných částech domu. Vzhledem k tomu, že do orgánu SVJ může být zvolen pouze člen SVJ – dotyčný splnil tuto podmínku, a může být volen do výboru a následně ve výboru může být zvolen předsedou či místopředsedou. Vycházíme z předpokladu, že členové statutárních orgánů odpovídají celým svým majetkem za způsobenou škodu (předpokládám, že toto platí v akciové společnosti, v družstvu i ve společenství vlastníků jednotek). „Za škodu vzniklou odpovídají společně a nerozdílně ti členové orgánu, kteří při rozhodování nejednali s péčí řádného hospodáře“. U takovéhoto člena SVJ je však dopředu velmi zúženo vlastnictví (majetek). I jeho podíl na společných částech domu je zanedbatelný. Proto i případná odpovědnost za škodu by byla nevymahatelná. Navíc mi připadá zcela neadekvátní, aby člověk s tak mizivým podílem na společných částech domu mohl ´rozhodovat a mluvit za objekt´ Vzhledem k tomu, že jsem nenašel nikde jakékoliv omezení pro volbu člena společenství s minimálním podílem, předpokládám že je volitelný a záleží pouze na shromáždění společenství vlastníků jednotek, zda mu dají svůj hlas a budou důvěřovat tomu, že žádnou škodu v budoucnu nezaviní.

Před nedávnem jsme v domě – bytové družstvo – nechali udělat revizi kotle a komínu, i těch, které vedou od kotle jednotlivých družstevníků světlíkem na střechu. U některých bytů byly zjištěny různé závady, předpokládající mimo jiné také výměnu starších komínů. Zajímá mě pro, kdo platí náklady na opravy komínů (klasických nebo ve světlíku) v bytech členů družstva? Jakým způsobem má družstvo v bytech jednotlivých uživatelů bytů řešit nedostatky, které se zjistily při kontrole spalinových cest (špatné odvětrání kouřovodu, ventilace apod.). Představenstvo družstva nám i s kopií zprávy kominíků dalo na vědomí, a na schůzi to bylo v usnesení, že nalezené nedostatky si máme v nejbližší době odstranit na své náklady.