Poradna Odpovědi odborníků na Vaše otázky

Máme nájemní dům. Jeden nájemník neužíval celoročně byt a my jsme mu vypočetli náklady na teplo, jako kdyby byt užíval. Měřiče tepla v bytech nejsou. Nájemník s vyúčtováním nesouhlasí, že byt neužíval a měl zavřené radiátory. My s jeho názorem nesouhlasíme a domníváme se, že byt vlastně tím, že celoročně není vytápěn, znehodnocuje. Ostatní náklady na služby - tj. vodné a stočné, spol. elektřina, výtah, úklid domu - jsme mu stanovili nulové. Mohli byste nám prosím poradit, kdo má pravdu, popř. jaký zákon celou tuto záležitost ošetřuje?

Řadu let jsem členem většího SVJ. Čas od času se v domě objeví vývěska o tom, že dne toho a toho v tolik hodin bude prováděna výměna stoupaček, rozvodů společné antény, a proto máme umožnit zpřístupnění bytu. Jsem si vědom toho, že je mojí povinností tak učinit. Vzhledem k tomu, že v bytě jsem sám a pracuji v turnusové službě, řeším zpřístupnění bytu nejčastěji předáním klíčů sousedům, neboť zákon schválnosti působí i zde v tom, že nutnost zpřístupnění bytu nepřipadne zpravidla na den mého volna. Řešit situaci čerpáním jednoho dne dovolené mohu pouze s dostatečným předstihem. Proto se vás ptám - jak dlouho předem musí být vlastníci srozuměni o nutnosti zpřístupnit byt? Je to někde uvedeno, sám jsem se o lhůtě zveřejnění předem nikde nedočetl.

Naše SVJ se rozhodlo k výstavbě kotelny. Město vlastní posledních 10 bytů v nástavbách a při hlasování na schůzi jsme dosáhli 76% souhlasu s výstavbou. Do dubna minulého roku (v době, kdy jsme uvedenou záležitost začali vyřizovat) stavební úřad postupoval tak, že k žádosti k výstavbě kotelen jiných SVJ stačilo 75 % všech hlasů, žel při podání žádosti v měsíci říjnu již stavební úřad požaduje 100% souhlas, kvůli tomu, že místnost, ve které má být kotelna umístěna, je vedená jako prádelna. Tuto místnost již nikdo z vlastníků bytů i nájemníků 10 městských bytových nástaveb nevyužívá. Chtěli jsme kotelnu řešit jako modernizaci, kde postačuje 76 %, bohužel stavební úřad to řeší jako změnu užívání místnosti (prádelna – kotelna). Město je vlastníkem centrálního vytápění a ceny za teplo jsou v první z deseti nejvyšších v republice. Pokud byste měli radu, jak dosáhnout cíle a tím ulevit mnoha rodinám v cenách za teplo, budeme moc rádi.

V roce 2007 mi dali domácí špatný předpis na jednostranně zvýšený nájem od roku 2008, proti tomu jsem podala žalobu k soudu, potom další rok bylo totéž, tak jsem žalobu rozšířila. Vloni (2009) mi dali opět špatný předpis na rok 2010, proti tomu jsem podala novou žalobu. U soudu proběhl smír s tím, že domácí berou špatně vypočítané nájemné zpět (za roky 2008 a 2009) a dostanu nový předpis na rok 2010 s tříměsíční lhůtou do začátku platnosti. Není mi jasné, co se bude brát za základ pro výpočet. Moje aktuální nájemné je stále stejné jako v roce 2007, protože dlouho nebylo soudem nijak rozhodnuto. Bude základem nízká aktuální sazba? Nebo se provede zpětně správný výpočet za roky 2008 a 2009, který se bude postupně zvyšovat a rok 2010 tak dosáhne výše, jako kdyby se od začátku počítalo správně? Jaký výpočet bude správný?

Jsme čtyři vlastníci bytových jednotek se spoluvlastnickým podílem na společných prostorách domu. Při převodu domu a bytů do vlastnictví jsem byl určen tehdejším městským úřadem do funkce správce domu. Jak se určuje výše odměny za práci správy domu? Jaké jsou povinnosti správce domu, když není ustanoveno společenství vlastníků bytů (máme jen čtyři byty v domě)? Výše částky do fondu oprav a údržby domu je daná dohodou. Mám na mysli povinnosti správce zajišťovat všechny potřebné revize v domě, je nějaké nařízení nebo vyhláška, která tuto činnost vymezuje?

Bydlíme v klasické vesnické čtyřbytovce, která byla původně družstevní. Po převodu bytů do osobního vlastnictví nám nadále vykonává správu domu bytové družstvo. Ve smlouvě o zajišťování správy bytové jednotky ve vlastnictví máme uvedeno, že bytové družstvo má povinnost zpracovávat vyúčtování záloh do 30. dubna kalendářního roku. Vyúčtování zálohových plateb si vzala na starost jedna spoluvlastnice, která má odběrné místo nahlášeno u plynáren na sebe. Vytápění domu je zajištěno jedním plynovým kotlem, který vytápí zbylé tři bytové jednotky. Tato spoluvlastnice samostatně provádí vyúčtování záloh za odebraný plyn bez účasti bytového družstva. A tady je kámen úrazu. Problém spočívá v tom, že jsme se před osmi lety odpojili od společného vytápění a náš byt je vytápěn naším plynovým kotlem. Základní složku na vytápění ve výši 40 % celkových nákladů na teplo rozděluje tato spoluvlastnice stejně na všechny čtyři bytové jednotky, které mají podlahovou plochu s centimetrovými rozdíly 66 m². Základní složku tedy mají hradit všechny byty stejně 3600 Kč, opět s korunovými rozdíly. Spotřební složku ve výši 7200 Kč náš byt nemusí hradit. Dle našeho názoru při zjištění základní složky nevychází ze započitatelné plochy našeho bytu dle přílohy č. 1, bodu 2, vyhl. č. 372/2001 Sb., a nenásobí jednotlivé stěny jednotlivých místností našeho bytu uvedenými koeficienty. Tento byt si samostatně vytápíme, a proto si myslíme, že základní složka nákladů nemůže být u všech čtyř bytů stejná, u našeho by měla být podstatně snížena. Je naše úvaha správná?

Jsme panelový dům se 27 byty, z nich 10 je v osobním vlastnictví, zbylé byty patří bytovému družstvu. Koncem roku 2008 jsme začali se zateplením domu - mimo kompletního zateplení pláště domu byla vyměněna okna za plastová ve společných částech domu a opraven vstup do domu a byl zrekonstruován výtah. Zkolaudováno to všechno bylo vloni v červnu. Celkový náklad 3 170 000 Kč je hrazen úvěrem od ČSOB. V roce 2005 jsme vyměnili okna ve všech bytech za plastová v hodnotě 1 450 000 Kč. Tato akce byla hrazena zčásti z fondu oprav a úvěrem od družstva, který je již splacen. Střechu jsme zateplili už v roce 1998 a také financovali z fondu oprav. Všechny radiátory máme osazeny termoregulačními ventily a indikátory měření tepla. Na žádnou z těchto akcí jsme nežádali o dotaci z programu Panel. Ve sdělovacích prostředcích proběhly informace, že z fondu Zelená úsporám lze čerpat prostředky i pro panelové domy. Poněvadž nám dosud není nikdo schopen odpovědět na otázku, zda máme možnost získat dotaci pro provedené zateplení, obracíme se na vás s dotazem, zda máme nějakou možnost získat dotaci z programu Zelená úsporám. V případě že ano, co musíme z naší strany pro to udělat?

Součástí smlouvy o převodu bytové jednotky je závazek nabyvatele uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu, připadajícím na převáděný byt, popřípadě nebytový prostor (garáž, ateliér), a vypořádat vzájemné závazky. Vlastnictví k jednotce přechází až po splnění těchto podmínek. Po splacení úvěru dojde ke snížení měsíční úhrady o částku odpovídající měsíční splátce půjčky. Na úvěr je poskytnuta dotace z programu Panel, která je vyplácena družstvu v pololetních splátkách a o niž se navyšuje fond oprav. Pokud je úvěr za byt splacen jednorázově, je dotace přepočtena a snížena o tento byt. Je správný postup družstva, když nevede v nájemném mimořádnou tvorbu do fondu oprav, která odpovídá výši měsíční dotace na byt, který úvěr jednorázově splatil?

Pracuji jako předseda výboru samosprávy v domě patřícím pod velké SBD. Správa družstva začala po změně zákonů odvádět z odměn funkcionářů výborů samospráv zdravotní pojištění. Mám za to, že pracujeme na základě dohody o provedení práce a platba zdravotního pojištění se na nás nevztahuje. Správa SBD zdůvodňuje odvod zdravotního pojištění tím, že z hlediska zdravotního pojištění se pohlíží na členy statutárních orgánů jako na zaměstnance. Je člen výboru samosprávy vzhledem k odvodům na stejné úrovni jako člen představenstva družstva? Pokud je to tak, mám za to, že bychom se mohli platbě zdravotního pojištění přesto vyhnout, protože odměna většiny členů výborů samospráv je pod 2000 Kč měsíčně. Argumentem SBD pro odvod pojištění je, že odměny jsou vypláceny pololetně a tedy v měsíci výplaty většinou 2000 Kč přesáhnou. Není možné odměny prostě definovat a účtovat jako měsíční, byť by byly fyzicky vypláceny jednou za půl roku?

Jsem členem SVJ a vlastním byt v novostavbě, tzv. terasovém bytovém domě. Jde o krajní byt v prvním patře (v přízemí jsou garážová stání), proto řeším otázku vytápění a samozřejmě i rozúčtování. Dům je vytápěn dálkově horkovodem. V bytě máme bytovou předávací stanici a měřák, který ukazuje hodnoty v kWh - nerozlišuje ÚT a TUV. Na členské schůzi byl odhlasován (jako motivační) přepočet jako ÚT, a to v poměru 20 % základní složka a 80 % spotřební složka. Bylo řečeno, že vyhláška doporučuje 40/60, ale lze mít i 20/80. Při studiu vyhlášky a také procházení dotazů na vašich stránkách jsem získal dojem, že tento poměr možný není... Co mohu dělat, že možný není?

Získali jsme bydlení převodem členských práv a povinností k družstevnímu bytu. Teď by se byt měl převádět do osobního vlastnictví. Původní majitel si však neodhlásil trvalý pobyt, protože bude prý kupovat nemovitost a chce tak učinit až po podepsání smlouvy. Má to pro nás nějaká úskalí? Mohl by např. uplatňovat na byt po čase opět nárok? Může to ohrozit převod bytu do osobního vlastnictví?