Poradna Odpovědi odborníků na Vaše otázky

Jak postupovat při vyúčtování služeb nájemci, který má v bytě hlášenou pouze jednu osobu, ale tři čtvrtiny roku, tři dny v týdnu má u sebe v bytě střídavě dvě až tři vnoučata, prý jen na návštěvě? Služby za ně odmítá platit. Jsme činžovní dům a služby se rozpočítávají na hlášené osoby. Ostatní uživatelé bytů na něj doplácejí, hlavně při rozúčtování vodného a stočného a komunálního odpadu.

Náš bytový dům je dvoupodlažní s půdními prostorami a terasovitými zahrádkami za domem. Realitní společnost nám prodala pouze byty a tyto prostory jsou společné. Jak postupovat při jejich rozdělování? Z místní situace je jasné, že zahrádky nemohou využívat byty v horním patře. Nabízí se tedy možnost rozdělit spravedlivě společné prostory tak, že půdní prostory by připadly horním bytům a zahrádky spodním. Jak máme toto provést, aby vše bylo oficiální a zapsáno na katastru nemovitostí?

Jsem členkou společenství vlastníků jednotek, v němž jsou hrubým způsobem porušovány stanovy a zákon o vlastnictví bytů. Na tuto skutečnost jsem již několikrát písemně upozornila členy výboru i SVJ. Marně. Moje připomínky na shromáždění nebyly zaprotokolovány, a to i přes to, že v domě panuje závažný havarijní stav, který mimo jiné konstatují dva znalecké posudky. Schůze ani shromáždění se nekonají v zákonné lhůtě, zápisy jsou pořizovány až s ročním zpožděním a proti usnesení se proto nelze v zákonné lhůtě šesti měsíců odvolat. Nezbývá mi proto nic jiného než se obrátit na soud. Avšak i právníci tápou v některých věcech týkajících se fungování SVJ. Prosím proto o radu. Na koho podat příslušnou žalobu - na celé SVJ, nebo jeho jednotlivé členy? Kdo nese odpovědnost za obecné ohrožení kvůli havarijnímu stavu domu? Výbor nyní argumentuje tím, že se opravy nekonaly, protože schůze vlastníků nebyla usnášeníschopná. Vůbec však nesvolal v zákonné lhůtě další. Je možné, aby členové výboru čerpali z fondu oprav částky na své odměny, které nebyly odsouhlaseny shromážděním? Pokud to je nezákonné, lze se domáhat vrácení těchto částek? Lze čerpat bez souhlasu vlastníků více než stotisícové částky na různé opravy?

V době revitalizace domu (SVJ) došlo ke zrušení společné TV antény kvůli stavbě nové střechy. Tato změna ale nebyla vlastníky vůbec odsouhlasena. Anténa na dům nebyla vrácena a dle vyjádření výboru se tak ani nestane. To ale prakticky znamená, že já jako vlastník bytu teď nemám možnost příjmu TV signálu standardní, bezplatnou cestou. Navíc vlastníci na poslední schůzi schválili nové znění stanov, které mj. zakazují umisťovat na balkony antény, satelity, dokonce i sušák na prádlo. Tak jsem donucen (pokud chci přijímat TV) si platit buď kabelovou TV nebo službu přes internet, což považuji za protiprávní. Ve stanovách se také uvádí, že jsem povinen umožnit výboru SVJ přístup do bytu za účelem kontroly dodržování zákazu montáže zařízení na balkon. Pokud zákaz poruším, výbor může vymáhat pokutu 10 000 Kč. Má takové jednání oporu v zákoně? V kupní smlouvě mám uvedeno, že kupuji byt s příslušenstvím, což je i balkon. Znamená to tedy, že je to mé vlastnictví? Pokud ano, může mě někdo omezovat v jeho využívání? Umístění standardně velké satelitní antény a sušáku na prádlo bezesporu patří k využití balkonu, zvlášť když přihlédnu k okolnostem, které jsem uvedl výše...

Řešíme problém našeho bytového družstva – a to převod bytů do osobního vlastnictví. Družstvo vzniklo odkupem bytů od města Jeseník a zatím nám nikdo není schopen potvrdit, zda po nás bude při převodu majetku družstva do osobního vlastnictví finanční úřad požadovat nějakou daň... Můžete mi prosím poradit?

Bydlím v paneláku, který náleží SBD. Vloni v květnu jsme spolu s ostatními nájemníky požádali o převody bytů do osobního vlastnictví s tím, že si vytvoříme společenství vlastníků jednotek a panelák si budeme sami spravovat. SBD nyní připravilo smlouvy a v hlavičce je napsáno - Smlouva č. 076/2009 o převodu družstevního bytu do vlastnictví společných členů SBD.... Už jenom podle hlavičky je jasné, že nás nechtějí pustit. Vypadá to, že budeme sice vlastníky, ale dál nás budou spravovat a rozhodovat o nás bez nás, což byl jeden z mnoha důvodů, proč si chceme spravovat panelák sami. Smí nás někdo nutit, aby nás dále spravovalo SBD, když to nechceme? Smí být takto smlouva o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví sepsána? Podle mě nemůže SBD podmiňovat převod do osobního vlastnictví správou jeho bytové jednotky, když nás je celkem 16 bytů z 21. Zajímalo by mě také, jestli má tvořit přílohu i prohlášení vlastníka a smlouva o správě společných částí domu. Ve smlouvě se totiž v v jednom bodě odvolávají na tyto dvě listiny a že k nim nabyvatel přistupuje. Nemůžu přece přistoupit na něco, když neznám obsah.

V roce 2006 a 2007 provádělo v našem domě OSBD rekonstrukci bytového domu. Jednalo se o zateplení dvou stran domu, výměnu oken a balkonů. Protože jsem zjistila (mám doklady), že nám jsou účtovány položky za práce, které se vůbec neprováděly nebo byl použit jiný materiál, 13 vlastníků bytu písemně požádalo bytové družstvo o kopii faktur z rekonstrukce domu a zároveň příloh k fakturám. Do dnešního dne nám družstvo nic nepředložilo a vymlouvá se, že nám to má dát předseda samosprávy. Ten nám nic také nechce dát. Navíc jsme již více než čtvrt roku SVJ. Poraďte prosím, jestli je povinností družstva nám toto předložit (jsme stále členy družstva ) nebo jak se máme bránit. Někteří z nás kvůli tomu nesplácejí družstvu peníze a oni nám počítají úroky. Podotýkám, že celá věc byla od samého začátku provedena proti většině lidí bydlících v domě

Jsme společenství vlastníků se 16 bytovými jednotkami a máme společnou kotelnu. Jeden vlastník se chce odpojit, o čemž se bude jednat na shromáždění. Chtěli bychom vědět, kolik hlasů bude potřeba, aby tento jeho krok byl schválen. Naše stanovy hovoří, že k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlas, všech vlastníků jednotek. Pak je tu ale i zákon o vlastnictví bytů - § 11 odst. 5, podle kterého k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Co má pro nás větší váhu - naše stanovy, nebo bytový zákon, čím se máme řídit?

Bydlím v obecním bytě. Ačkoliv společná anténa nefunguje, stále platím za příjem STA a navíc jsem si musel zřídit kabelový příjem jedné firmy, za který měsíčně platím 500 korun. Příjem televizního signálu kabelem má celý dům. Chtěl bych je však zrušit a napojit se na společnou anténu. Slyšel jsem, že je možné, aby mi obecní úřad umožnil příjem ze společné antény, i kdybych byl jediným nájemcem, který o ni usiluje. Je to pravda?

Mám dva dotazy ohledně výtahů. Jsme SVJ, celkem 24 bytových jednotek. Je to panelový třípatrový dům se třemi vchody a výtahy. Jsou vlastníci ve zvýšeném přízemí povinni přispívat na provoz výtahu v plné výši (elektřina, revize, běžné opravy), když výtah neužívají? Nedávno proběhlo hlasování, zda bude s pomocí úvěru provedena celková rekonstrukce - výměna všech tří výtahů. Rekonstrukce nakonec schválena nebyla. Problém je zejména v tom, že na jeden výtah se skládá pouze osm bytových jednotek - cca 150 tisíc korun na byt při úvěru se splatností na 15 let. Může o tom, zda rekonstrukce výtahu proběhne či nikoli, každý vchod hlasovat zvlášť? Družstvo chce požádat banku o úvěr na rekonstrukci výtahu i v jednom vchodě, přičemž by jej spláceli jen vlastníci jednotek ve vchodu, kde by rekonstrukce proběhla. V podstatě by za úvěr ručilo celé družstvo, tedy i vlastníci, co rekonstrukci výtahu nechtěli a nový výtah ve svém vchodě mít nebudou...

Prosím o radu. Pronajala jsem byt v osobním vlastnictví ženě se třemi dětmi. Majitelé ostatních bytů - členové SVJ mě neustále bombardují stížnostmi na jejich chování a hluk během dne. Chtějí, abych nájemnici vystěhovala. Byt jsem zkontrolovala a neshledala jsem žádné závady, které mimo jiné uváděli. Doporučila jsem jim, aby problémy s nájemnicí řešili přestupkovou komisí v občanskoprávním sporu. Je můj postup správný?